De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een correctiefase doorgemaakt na twee jaar van aanzienlijke dalingen. Het volume van de transacties bereikte een dieptepunt, de prijzen pasten zich aan per regio, en nieuwe regelgeving wijzigde de spelregels voor verhuurders. Het begrijpen van deze dynamieken vereist het onderscheid tussen wat betrekking heeft op de conjuncturele cyclus (rente, krediet) en wat een structurele verandering weerspiegelt (energie-eisen, huurregulering).
Hypotheekrente en rentevoeten: het mechanisme achter het herstel
De hypotheekrente beïnvloedt direct de koopkracht van huishoudens op de vastgoedmarkt. Wanneer deze stijgt, neemt de leencapaciteit af bij een constante maandlast, wat mechanisch de vraag vermindert en, met enige vertraging, de prijzen.
Na de snelle stijging tussen 2022 en 2023, hebben de rentes in 2024 een geleidelijke ontspanning ingezet. Deze daling heeft de koopkracht van kopers hersteld, zonder de voorwaarden terug te brengen naar het niveau van vóór 2022. De hypotheekmarkt is volgens de Banque de France blijven evolueren na deze fase van monetaire verkrapping.
Om deze evoluties maand na maand te volgen, helpt het om vastgoedinformatie te combineren met Trend Immo, zodat lokale gegevens in de nationale context kunnen worden geplaatst.
De ontspanning van de rentes heeft een concreet effect gehad: meer financieringsdossiers zijn aan het einde van het jaar goedgekeurd. De vraag is hersteld, vooral in het segment van de bestaande woningen, waar verkopers hun prijzen begonnen aan te passen.
Transactievolume en prijzen in Frankrijk: een markt met twee snelheden
De daling van de verkoopvolumes heeft zich in 2024 voortgezet, en daarmee de correctie die in 2023 begon met 935.000 geregistreerde transacties dat jaar.
De prijzen volgden een gedifferentieerd pad afhankelijk van de regio’s. Gemiddeld gezien is de daling voortgezet, maar met aanzienlijke verschillen:
- De grote metropolen waar de prijzen het meest zijn gestegen, hebben de scherpste correcties ondergaan, vooral op oude appartementen.
- De middelgrote steden en sommige aantrekkelijke plattelandsgebieden hebben beter standgehouden, aangedreven door de post-Covid vraag naar ruimere woningen.
- Het segment van nieuwbouw heeft een specifieke crisis doorgemaakt, met een sterk afgenomen aanbod als gevolg van de stijgende bouwkosten en het geplande einde van het Pinel-regime.
Deze geografische ongelijkheid maakt de nationale gemiddelden misleidend. Eenzelfde aankoopbudget geeft geen toegang tot dezelfde oppervlakten afhankelijk van de stad, en de kloof is in 2024 groter geworden.
Wet Le Meur en toeristische verhuur: wat verandert voor verhuurders
Het minst behandelde aspect in de klassieke marktanalyses betreft de wet nr. 2024-1039, bekend als “Le Meur”, die op 19 november 2024 werd afgekondigd. Deze wet reguleert de toeristische verhuur van gemeubileerde woningen met directe gevolgen voor de huurinvesteringen.
Verhuurlimiet verlaagd door gemeenten
Tot deze wet kon een hoofdverblijf tot 120 dagen per jaar gemeubileerd toeristisch worden verhuurd. Voortaan kunnen gemeenten deze limiet verlagen tot 90 dagen. Deze maatregel richt zich op gebieden waar seizoensgebonden verhuur het aanbod van permanente woningen vermindert.
Eisen voor energieprestatiecertificaat voor gemeubileerde toeristische woningen
De energie-eisen voor gemeubileerde toeristische woningen zijn dichterbij die van klassieke woningen gekomen. Nieuwe verhuur in een gespannen zone moet voldoen aan eisen voor energieprestatiecertificaten. Voor verhuurders die energieverslindende woningen op platforms verhuren, betekent deze beperking dat renovatiewerkzaamheden noodzakelijk zijn of dat ze van de toeristische markt moeten afzien.
Deze regulatoire convergentie tussen klassieke verhuur en seizoensgebonden verhuur verandert de berekeningen van de rendabiliteit. Een investeerder die de twee opties vergeleek, moet nu de kosten van energieconformiteit in zijn projecties opnemen.
Stabilisatie van de vastgoedmarkt: signalen voor de toekomst
Verschillende indicatoren suggereren dat het dieptepunt van de cyclus eind 2024 is bereikt of benaderd. De stabilisatie van de prijzen in bepaalde gebieden, gecombineerd met het herstel van de kredietverlening, schetst een scenario van geleidelijke herstart in plaats van een brute opleving.
De Hoge Raad van Notarissen merkt bemoedigende signalen op voor de koopkracht op de vastgoedmarkt, hoewel de evolutie blijft variëren afhankelijk van de profielen van kopers. Starters, die gevoeliger zijn voor de kredietvoorwaarden, profiteren meer van de daling van de rentes dan investeerders, die worden geconfronteerd met een verstrenging van de fiscale en regelgevende omgeving.
De nieuwbouwsector blijft de kwetsbare schakel. Zonder een vervangend systeem voor de Pinel met vergelijkbare effecten, loopt de productie van nieuwe woningen het risico onder de geschatte behoeften te blijven. Deze tekort aan nieuw aanbod zou op termijn de prijzen van bestaande woningen in de meest gevraagde gebieden kunnen ondersteunen.
De Franse vastgoedmarkt in 2024 heeft dus een cyclische aanpassing (correctie van de prijzen, daling van de volumes) en fundamentele regelgevende transformaties (wet Le Meur, DPE-normen) gecombineerd. Deze twee dynamieken hebben niet dezelfde effecten afhankelijk van of men koopt, verkoopt of investeert in verhuur, wat elke generalisatie riskant maakt.
