Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, nachdem er zwei Jahre lang einen deutlichen Rückgang erlebt hatte. Das Transaktionsvolumen erreichte einen Tiefpunkt, die Preise passten sich je nach Region an, und neue Vorschriften änderten die Spielregeln für Vermieter. Um diese Dynamiken zu verstehen, ist es notwendig, zwischen konjunkturellen Zyklen (Zinsen, Kredite) und strukturellen Veränderungen (Energieeffizienzstandards, Mietregulierung) zu unterscheiden.
Immobilienkredite und Zinssätze: Der Mechanismus hinter der Erholung
Der Zinssatz für Immobilienkredite beeinflusst direkt die Kaufkraft der Haushalte im Immobilienbereich. Wenn er steigt, sinkt die Kreditaufnahmefähigkeit bei konstanten Raten, was mechanisch die Nachfrage und mit Verzögerung die Preise reduziert.
Nach dem raschen Anstieg zwischen 2022 und 2023 haben die Zinsen im Jahr 2024 eine schrittweise Entspannung begonnen. Dieser Rückgang hat den Käufern wieder Kaufkraft gegeben, ohne die Bedingungen auf das Niveau vor 2022 zurückzubringen. Der Immobilienkreditmarkt hat sich laut der Banque de France nach dieser Phase der geldpolitischen Straffung weiterentwickelt.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, ermöglicht es, die Immobilieninformationen mit Trend Immo zu kombinieren, die lokalen Daten im nationalen Kontext zu verorten.
Die Entspannung der Zinssätze hat einen konkreten Effekt erzeugt: Mehr Finanzierungsanträge wurden Ende des Jahres genehmigt. Die Nachfrage hat sich wiederbelebt, insbesondere im Segment der Bestandsimmobilien, wo die Verkäufer begonnen hatten, ihre Preise anzupassen.
Transaktionsvolumen und Preise in Frankreich: Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Der Rückgang der Verkaufsvolumen setzte sich 2024 fort und führte die 2023 begonnene Korrektur mit 935.000 Transaktionen in diesem Jahr fort.
Die Preise folgten einer differenzierten Entwicklung je nach Region. Im Jahresdurchschnitt setzte sich der Rückgang fort, jedoch mit erheblichen Abweichungen:
- Die großen Metropolen, in denen die Preise am stärksten gestiegen waren, erlitten die deutlichsten Korrekturen, insbesondere bei alten Wohnungen.
- Mittlere Städte und einige attraktive ländliche Gebiete hielten besser stand, gestützt durch die post-Covid-Nachfrage nach geräumigeren Wohnungen.
- Das Segment der Neubauten erlebte eine spezifische Krise, mit einem starken Rückgang des Angebots aufgrund steigender Baukosten und dem geplanten Ende des Pinel-Systems.
Diese geografische Disparität macht die nationalen Durchschnittswerte irreführend. Ein gleiches Budget für den Kauf ermöglicht je nach Stadt nicht den Zugang zu denselben Flächen, und die Unterschiede haben sich 2024 vergrößert.
Gesetz Le Meur und touristische Vermietung: Was sich für Eigentümer ändert
Der am wenigsten behandelte Aspekt in den klassischen Marktanalysen betrifft das Gesetz Nr. 2024-1039, auch bekannt als “Le Meur”, das am 19. November 2024 verabschiedet wurde. Dieses Gesetz regelt die touristische Vermietung von möblierten Wohnungen und hat direkte Auswirkungen auf die Mietinvestitionen.
Mietobergrenze von den Gemeinden gesenkt
Bis zu diesem Gesetz konnte eine Hauptwohnung bis zu 120 Tage im Jahr als möblierte Ferienwohnung vermietet werden. Nun können die Gemeinden diese Obergrenze auf 90 Tage senken. Diese Maßnahme zielt auf angespannte Gebiete ab, in denen die saisonale Vermietung das Angebot an dauerhaften Wohnungen verringert.
Energetische Anforderungen für Ferienwohnungen
Die energetische Regulierung von Ferienwohnungen hat sich den Standards für klassische Wohnungen angenähert. Neu vermietete Immobilien in angespannten Gebieten müssen energetische Leistungsdiagnosen erfüllen. Für Eigentümer, die thermisch ineffiziente Wohnungen auf Plattformen vermieten, bedeutet diese Auflage Renovierungsarbeiten oder einen Rückzug vom touristischen Markt.
Diese regulatorische Annäherung zwischen klassischer Vermietung und saisonaler Vermietung verändert die Rentabilitätsberechnungen. Ein Investor, der die beiden Optionen verglichen hat, muss nun die Kosten für die energetische Konformität in seine Projektionen einbeziehen.
Stabilisierung des Immobilienmarktes: Signale für die Zukunft
Mehrere Indikatoren deuten darauf hin, dass der Tiefpunkt des Zyklus Ende 2024 erreicht oder annähernd erreicht wurde. Die Stabilisierung der Preise in bestimmten Gebieten, kombiniert mit der Wiederbelebung des Kredits, zeichnet ein Szenario eines schrittweisen Neustarts statt eines abrupten Aufschwungs.
Der Conseil supérieur du notariat verzeichnet ermutigende Zeichen bezüglich der Kaufkraft im Immobilienbereich, auch wenn die Entwicklungen je nach Käuferprofil unterschiedlich bleiben. Erstkäufer, die empfindlicher auf die Kreditbedingungen reagieren, profitieren mehr von den sinkenden Zinsen als Investoren, die mit einer Verschärfung der steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen konfrontiert sind.
Der Neubaubereich bleibt das schwächste Glied. Ohne ein vergleichbares Nachfolgesystem für Pinel könnte die Produktion neuer Wohnungen unter den geschätzten Bedürfnissen bleiben. Diese Angebotsknappheit könnte langfristig die Preise für Bestandsimmobilien in den gefragtesten Gebieten stützen.
Der französische Immobilienmarkt hat 2024 also eine zyklische Anpassung (Preiskorrektur, Rückgang der Volumina) und grundlegende regulatorische Veränderungen (Gesetz Le Meur, DPE-Normen) kombiniert. Diese beiden Dynamiken haben nicht die gleichen Auswirkungen, je nachdem, ob man kauft, verkauft oder in Mietimmobilien investiert, was jede Verallgemeinerung riskant macht.
