O mercado imobiliário francês passou em 2024 por uma fase de correção após dois anos de queda acentuada. O volume de transações atingiu um ponto baixo, os preços se ajustaram conforme os territórios, e novas regulamentações mudaram as regras do jogo para os proprietários-locadores. Compreender essas dinâmicas implica distinguir o que diz respeito ao ciclo conjuntural (taxas, crédito) do que traduz uma mudança estrutural (normas energéticas, regulamentação locatária).
Crédito imobiliário e taxa de juros: o mecanismo por trás da recuperação
A taxa de juros do crédito habitacional condiciona diretamente o poder de compra imobiliário das famílias. Quando sobe, a capacidade de empréstimo diminui com a mensalidade constante, o que reduz mecanicamente a demanda e, com um atraso, os preços.
Após a rápida alta observada entre 2022 e 2023, as taxas iniciaram uma desaceleração progressiva em 2024. Essa queda devolveu poder de compra aos compradores, sem, no entanto, trazer as condições de volta ao nível anterior a 2022. O mercado de crédito habitacional continuou a evoluir, segundo o Banco da França, após essa fase de aperto monetário.
Para acompanhar essas evoluções ao longo dos meses, cruzar as informações imobiliárias com a Trend Immo permite reposicionar os dados locais no contexto nacional.
A desaceleração das taxas produziu um efeito concreto: mais processos de financiamento foram concluídos no final do ano. A demanda foi reativada, especialmente no segmento do antigo, onde os vendedores começaram a ajustar seus preços.
Volume de transações e preços na França: um mercado a duas velocidades
A queda dos volumes de vendas se prolongou em 2024, continuando a correção iniciada em 2023 com 935.000 transações registradas naquele ano.
Os preços seguiram uma trajetória diferenciada conforme os territórios. Em média anual, a queda continuou, mas com diferenças significativas:
- As grandes metrópoles onde os preços mais aumentaram sofreram as correções mais acentuadas, especialmente nos apartamentos antigos.
- Cidades médias e algumas áreas rurais atraentes resistiram melhor, impulsionadas pela demanda pós-Covid por moradias mais espaçosas.
- O segmento do novo enfrentou uma crise específica, com uma oferta em forte contração devido ao aumento dos custos de construção e ao fim programado do dispositivo Pinel.
Essa disparidade geográfica torna as médias nacionais enganosas. Um mesmo orçamento de compra não dá acesso às mesmas áreas conforme a cidade, e a diferença se ampliou em 2024.
Lei Le Meur e locação turística: o que muda para os proprietários
O aspecto menos tratado nos balanços clássicos do mercado diz respeito à lei n° 2024-1039 conhecida como “Le Meur”, promulgada em 19 de novembro de 2024. Esta lei regula a locação turística do tipo mobiliado com consequências diretas sobre o investimento locatário.
Limite de locação reduzido pelos municípios
Até essa lei, uma residência principal poderia ser alugada como mobiliário turístico por até 120 dias por ano. Agora, os municípios podem reduzir esse limite para 90 dias. Essa medida visa as áreas tensionadas onde a locação sazonal reduz a oferta de moradias permanentes.
Exigências de DPE para os mobiliados turísticos
A regulamentação energética dos mobiliados turísticos se aproximou da dos imóveis clássicos. As novas locações em áreas tensionadas devem respeitar exigências de diagnóstico de desempenho energético. Para os proprietários que alugam imóveis ineficientes nas plataformas, essa exigência impõe obras de reforma ou a retirada do mercado turístico.
Essa convergência regulatória entre locação clássica e locação sazonal modifica os cálculos de rentabilidade. Um investidor que comparava as duas opções deve agora integrar o custo de conformidade energética em suas projeções.
Estabilização do mercado imobiliário: sinais para o futuro
Vários indicadores sugerem que o ponto baixo do ciclo foi alcançado ou se aproximou no final de 2024. A estabilização dos preços em certas áreas, combinada com a recuperação do crédito, delineia um cenário de reinício gradual em vez de uma recuperação abrupta.
O Conselho Superior do Notariado nota sinais encorajadores sobre o poder de compra imobiliário, mesmo que a evolução continue contrastante conforme os perfis de compradores. Os primeiros compradores, mais sensíveis às condições de crédito, se beneficiam mais da queda das taxas do que os investidores, confrontados com um endurecimento fiscal e regulatório.
O setor do novo continua sendo o elo frágil. Sem um dispositivo de substituição do Pinel com efeito comparável, a produção de imóveis novos pode continuar abaixo das necessidades estimadas. Essa escassez de oferta nova pode, a longo prazo, sustentar os preços do antigo nas áreas mais demandadas.
O mercado imobiliário francês em 2024, portanto, combinou um ajuste cíclico (correção de preços, queda de volumes) e transformações regulatórias profundas (lei Le Meur, normas DPE). Essas duas dinâmicas não produzem os mesmos efeitos dependendo se se compra, se vende ou se investe em locação, o que torna qualquer generalização arriscada.
