Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit Anfang 2026 eine paradoxe Phase. Die Leitzinsen der EZB wurden im Juni angehoben und im Juli eingefroren, die Transaktionsvolumina steigen allmählich wieder, und ein neues Steuergesetz für die Mietinvestition verändert die Rahmenbedingungen. Zwischen widersprüchlichen Signalen und regulatorischen Anpassungen erfordert die Marktanalyse eine Unterscheidung zwischen langfristigen Trends und konjunkturellem Rauschen.
Entkopplung zwischen EZB-Zinsen und Bankzinssätzen: Was das für Kredite bedeutet
Das markanteste Ereignis im Sommer 2026 ist weniger das Zinsniveau als das Verhalten der französischen Banken gegenüber den Entscheidungen der EZB. Trotz der Erhöhung im Juni haben die Banken beschlossen, relativ stabile Kreditkonditionen beizubehalten.
Nach dem Observatorium Crédit Logement/CSA lag der Durchschnittszins im Juli 2026 bei etwa 3,30 % über alle Laufzeiten hinweg. Die Zinssätze zeigten nur eine sehr leicht steigende Tendenz, teilweise stagnierend, je nach Banknetzwerk. Diese Stabilität hebt sich von den abrupten Bewegungen in 2023 und 2024 ab, als jede Entscheidung der EZB schnell auf die Zinssätze der Banken durchschlug.
Mehrere Faktoren erklären diese vorübergehende Entkopplung zwischen Geldpolitik und Bankpraktiken. Die Banken versuchen, neue Kreditnehmer zu gewinnen, nachdem der Kreditmarkt in den letzten zwei Jahren geschrumpft ist. Sie verfügen auch über wiederhergestellte Margen, die es ihnen ermöglichen, einen Teil der gestiegenen Refinanzierungskosten abzufedern.
Falls die EZB im Herbst ihre Position weiter verschärft, könnten die Zinssätze mit einer Verzögerung von einigen Wochen folgen. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerung über die Dauer dieser Stagnation, und die Rückmeldungen aus den Regionen variieren.
Mehrere Makler berichten, dass die Kreditvergabe anzieht, ohne dass sich die Bedingungen signifikant verschlechtern, was man unter den Immobiliennachrichten auf BTB Immobilier verfolgen kann, die diese Indikatoren regelmäßig zusammenfassen.
LMNP-Reform und Jeanbrun-Gesetz: zwei steuerliche Signale für Mietinvestitionen
Der steuerliche Rahmen für Mietinvestitionen hat sich 2026 erheblich verändert, auf zwei unterschiedlichen Fronten, die die Entscheidungen der Vermieter beeinflussen.
Die Verschärfung der Regelungen für möblierte Vermietungen
Die Reform der Besteuerung von nicht-professionellen möblierten Vermietungen (LMNP) betrifft nun den Verkaufsmechanismus. Bislang ermöglichte der LMNP-Status die Abschreibung der Immobilie während der Haltedauer und den Genuss eines Gewinns, der auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte. Der Verkauf wird unter dem neuen Regime deutlich weniger vorteilhaft, da die abgeschriebenen Beträge die Berechnungsgrundlage für den Gewinn reduzieren.
In der Praxis bleibt die möblierte Vermietung interessant, um die Besteuerung während der Haltedauer zu optimieren. Ein Investor, der einen Verkauf im mittelfristigen Zeitraum plant, muss jedoch diese steuerlichen Mehrkosten in seine Gesamtrendite einbeziehen. Die Entscheidung zwischen unmöbliert und möbliert reduziert sich nicht mehr auf einen Vergleich jährlicher Steuermodelle.
Das Jeanbrun-Gesetz: ein neues gezieltes Instrument
Ein neues steuerliches Instrument mit dem Namen Jeanbrun-Gesetz wurde 2026 geschaffen, um die Investitionen in Wohnraum anzukurbeln. Dieses Mechanismus schließt die Lücke, die durch das schrittweise Auslaufen des Pinel-Systems entstanden ist. Die genauen Rahmenbedingungen des Gesetzes und seine Zulassungsvoraussetzungen verdienen besondere Aufmerksamkeit für Investoren, die in den kommenden Monaten eine Mietimmobilie erwerben möchten.
Immobilienpreise in Frankreich: lokale Dynamiken mehr als nationale
Die Notare von Frankreich veröffentlichen ihre Analyse des Marktes für Bestandsimmobilien im ersten Quartal 2026, und die Hauptfeststellung ist, dass es sich um einen Markt mit mehreren Geschwindigkeiten je nach Region handelt. Von einem einheitlichen nationalen Trend zu sprechen, verdeckt sehr unterschiedliche Realitäten.
- Die großen regionalen Metropolen zeigen Preise, die sich nach der Korrektur von 2024-2025 stabilisieren, mit einem allmählichen Anstieg der Transaktionsvolumina
- Einige Mittelstädte ziehen weiterhin Käufer an, da die Quadratmeterpreise im Vergleich zu den aktuellen Kreditbedingungen erschwinglich bleiben
- Paris behält eine eigene Dynamik, mit einem Preisunterschied pro Quadratmeter von 1 bis 6 im Vergleich zu einigen Provinzgemeinden, wie das Journal de l’Agence hervorhebt
Diese geografische Fragmentierung macht die nationalen Durchschnittswerte wenig praktikabel für ein Kaufprojekt. Ein Käufer in einer Mittelstadt im Westen und ein Pariser Investor erleben nicht denselben Markt, weder in Bezug auf die Preise, noch auf die Verhandlungen, noch auf die Verkaufsfristen.
Immobilienlage im Herbst 2026: die Variablen im Blick behalten
Mehrere Faktoren werden die Entwicklung des französischen Immobilienmarktes in den kommenden Monaten bestimmen. Der erste ist die Entscheidung der EZB zu Beginn des Schuljahres: Eine erneute Erhöhung könnte das Plateau der Bankzinsen, das in diesem Sommer beobachtet wurde, durchbrechen und die Wiederbelebung der Transaktionen, die Anfang 2026 begonnen hat, bremsen.
Der zweite betrifft die Aufnahme der neuen steuerlichen Regelungen durch den Markt. Die LMNP-Reform und das Jeanbrun-Gesetz verändern gleichzeitig die Rentabilitätsberechnungen. Investoren, die zwischen Alt und Neu, zwischen unmöbliert und möbliert abwägen, benötigen mehrere Monate, um diese Parameter zu integrieren. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige Fachleute berichten von einer ausgeprägten Abwarthaltung, andere von einer Beschleunigung der Projekte, um von den noch moderaten Zinsen zu profitieren.
Der dritte Faktor ist politischer Natur. Die haushaltspolitischen Diskussionen im Herbst könnten neue steuerliche Maßnahmen für Immobilien einführen. Die regulatorische Unsicherheit wiegt ebenso schwer wie die wirtschaftlichen Grundlagen auf die Kauf- und Verkaufsentscheidungen.
Der französische Immobilienmarkt zu Beginn des Jahres 2026 lässt sich also durch drei überlagerte Perspektiven lesen: monetär, steuerlich und territorial. Keine dieser Perspektiven allein reicht aus, um ein treues Bild zu vermitteln, und genau diese Überlagerung macht die gegenwärtige Periode schwierig, durch einen einfachen Trendindikator zusammenzufassen.
