Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 ähnelt nicht mehr dem von 2022. Die Preise für Bestandsimmobilien haben 2024 einen spürbaren Rückgang erfahren, die Zinssätze haben sich stabilisiert, und die Transaktionsvolumina haben seit 2025 wieder einen Aufwärtstrend eingeschlagen. Dieser Kontext verändert die Kaufbedingungen sowohl für Käufer als auch für Mietinvestoren.
Transaktionsvolumina und Verhandlungsspielräume: Was die aktuellen Zahlen anzeigen
Inhalte, die rentable Städte auflisten, übersehen oft einen entscheidenden Parameter: die Liquidität des Marktes. Die nationalen Daten zeigen jedoch, dass die Verkäufe im Bestand bis Ende August 2025 über 900.000 Transaktionen in zwölf Monaten hinausgingen, mit einem Anstieg von fast 10 % im Jahresvergleich. Das Risiko, in einem stagnierenden Markt zu kaufen, in dem der Wiederverkauf Monate dauert, hat sich deutlich verringert.
In der Île-de-France beobachten Notare im Jahr 2026 eine Stabilität der Verkaufszahlen im Vergleich zu 2025, mit etwa 29.370 Transaktionen zwischen März und Mai 2026. Die Preise für Wohnungen sinken leicht, die Preise für Häuser steigen. Diese Umverteilung zwischen den Segmenten schafft Kaufgelegenheiten für Immobilien, die vor zwei Jahren überbewertet waren.
Die eigentliche Neuheit ist die Rückkehr einer realen Verhandlungsmacht für Käufer. Nach Jahren, in denen die Verkäufer die Preise diktierten, hat sich das Kräfteverhältnis in vielen Bereichen umgekehrt. Die Immobilien bleiben länger online, und Preisnachlässe bei der Unterzeichnung sind wieder zur Norm geworden. Für diejenigen, die die Immobilienseite von Sparh besuchen möchten, belohnt dieser Markttyp Geduld und Analyse anstelle von blinder Reaktivität.
Zinssätze und Bedingungen für Immobilienkredite im Jahr 2026
Die Zinssätze haben sich um 3 % stabilisiert, ein historisch moderates Niveau im Vergleich zu den vorhergehenden Jahrzehnten. Diese Stabilisierung verändert die Situation im Vergleich zur Periode 2023-2024, in der die aufeinanderfolgenden Erhöhungen einen Teil der Kreditnehmer vom Markt ausgeschlossen hatten.
Die Erholung des Immobilienkredits geht mit der der Transaktionen einher. Die Banken, die zuvor ihre Kriterien verschärft hatten, versuchen nun wieder, Anträge zu akquirieren. Profile mit einem Eigenkapital von 10 bis 20 % und einer stabilen beruflichen Situation finden wieder tragfähige Kreditbedingungen.
Die verfügbaren Daten lassen jedoch nicht den Schluss zu, dass die Zinssätze kurzfristig signifikant sinken werden. Auf einen zukünftigen Rückgang zu setzen, um einen Kauf zu verschieben, bleibt ein Risiko, keine Strategie. Die aktuelle Gelegenheit beruht eher auf der Kombination aus korrigierten Preisen und stabilen Zinsen als auf einer Erwartung eines günstigen Bewegungs.
Mietinvestitionen: Die LMNP-Reform verändert die Rentabilitätsberechnungen
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) hat eine wichtige steuerliche Änderung erfahren. Seit dem Finanzgesetz für 2025 werden die während der Mietzeit abgezogenen Abschreibungen nun in die Berechnung des Verkaufsgewinns reintegriert. Diese Änderung erhöht mechanisch die Besteuerung beim Verkauf der Immobilie.
Konkret profitierte ein Investor, der nach zehn Jahren möbliert vermietete, zuvor von einem Gewinn, der auf dem ursprünglichen Kaufpreis basierte. Nun beinhaltet die Berechnungsbasis die vergangenen Abschreibungen, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Die Auswirkungen variieren je nach Haltedauer und dem abgeschriebenen Betrag, aber sie verändern die Gesamtnettorendite der Transaktion.
Kriterien vor der Investition in möblierte Immobilien neu berechnen
- Die Bruttomietrendite reicht nicht mehr aus: Es ist notwendig, das Verkaufsszenario unter Einbeziehung der Reintegration der Abschreibungen zu simulieren, um die tatsächliche Nettorendite über die geplante Haltedauer zu schätzen.
- Die Haltedauer wird zu einem noch entscheidenderen steuerlichen Hebel, da die Abzüge für die Haltedauer auf den Gewinn weiterhin gelten, jedoch auf einer höheren Basis.
- Die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung erfordert einen aktualisierten Vergleich, da das Mikro- oder reale Grundstücksregime von dieser Reform nicht betroffen ist.
Der steuerliche Vorteil des LMNP bleibt real, ist jedoch nicht mehr so automatisch wie zuvor. Ein Investor, der 2026 kauft, ohne diese Daten in seine Prognosen einzubeziehen, riskiert, seine Rentabilität um mehrere Punkte zu überschätzen.
Immobilienpreise im Jahr 2026: Moderate Erholung, kein spektakulärer Aufschwung
Nach der Korrektur von 2024 steigen die Preise nicht sprunghaft an. Der nationale Trend für 2026 zeigt eine moderate Erhöhung von einigen Prozent, unterstützt durch die Rückkehr der Käufer und die Verbesserung der Kreditbedingungen. Die Notare in Frankreich sprechen von einer schrittweisen Stabilisierung anstelle eines neuen Aufwärtstrends.
Diese Moderation hat eine direkte Konsequenz für Investoren: Ein schneller Gewinn ist nicht das bevorzugte Szenario. Die aktuellen Gelegenheiten basieren auf soliden Mietfundamentaldaten (Mietdruck, Arbeitsmarkt, Studentennachfrage) und nicht auf einer Preisspekulation nach oben.
Gebiete mit Mietdruck und mittelgroße Städte
Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich, aber mehrere Indikatoren konvergieren: Kleine und mittelgroße Städte mit einer aktiven Wirtschaftsstruktur bieten deutlich höhere Bruttomietrenditen als große Metropolen. Der Einstiegspreis bleibt dort erschwinglich, und die Mietnachfrage bleibt dank industrieller oder tertiärer Arbeitsmärkte stabil.
- Die Städte in den Pays de la Loire und der Bretagne verzeichnen in fünf Jahren steigende Preise, kombiniert mit hohen Mietrenditen.
- Die Gemeinden in der Nähe dynamischer Metropolen (Lille, Nantes, Rennes) ziehen eine Nachfrage von Mietern an, die aufgrund der Preise aus den Innenstädten ausgeschlossen sind.
- Die stark touristischen Märkte bleiben für die saisonale Vermietung attraktiv, aber die lokalen Vorschriften für Ferienwohnungen verschärfen sich in vielen Gemeinden.
Der Immobilienmarkt von 2026 bietet einen klareren Investitionsrahmen als vor zwei Jahren. Die korrigierten Preise, die stabilen Zinsen und die Wiederbelebung der Volumina bilden eine günstige Grundlage. Die LMNP-Reform erfordert jedoch eine Neubewertung der Nettorentabilitätsberechnungen, und der moderate Preisanstieg lädt dazu ein, die wiederkehrende Mietrendite anstelle des Gewinns zu priorisieren. Gelegenheiten bestehen, vorausgesetzt, sie werden mit aktualisierten Daten und einem realistischen Haltedauerhorizont bewertet.
