Der Kauf eines Hauses im Jahr 2026 erfordert, sich mit einem strikteren Bankrahmen auseinanderzusetzen als vor einigen Jahren. Die Empfehlungen des Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) schreiben den Banken nun einen maximalen Verschuldungsgrad von 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich der Kreditversicherung, und eine Kreditlaufzeit von maximal 25 Jahren vor. Diese beiden Parameter redefinieren den Handlungsspielraum der Käufer bereits vor dem ersten Besichtigungstermin.
HCSF-Verschuldungsgrenze und tatsächliche Kreditfähigkeit
Die meisten Online-Simulatoren berechnen eine Bruttokreditfähigkeit, ohne die Kosten der Kreditversicherung in das Verschuldungsverhältnis einzubeziehen. Die HCSF-Regelung ändert die Spielregeln: Die Versicherung wird nun in die 35 % einbezogen. Für einen Haushalt mit durchschnittlichem Nettoeinkommen kann diese Einbeziehung den Kreditbetrag im Vergleich zu einer klassischen Simulation erheblich reduzieren.
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Bevor man eine Bank oder einen Vermittler konsultiert, sollte man dieses Verhältnis selbst neu berechnen, indem man die monatliche Rate des Kredits, die monatliche Prämie der Kreditversicherung und alle anderen laufenden Kredite addiert. Wenn die Summe 35 % des Nettoeinkommens des Haushalts übersteigt, wird der Antrag abgelehnt oder der genehmigte Betrag wird nach unten korrigiert. Die Vorbereitung des Budgets für den Kauf eines Hauses erfolgt durch diese vorherige Überprüfung, die verhindert, dass man Immobilien anvisiert, die außerhalb der finanziellen Reichweite liegen.
Die maximale Laufzeit von 25 Jahren begrenzt auch die Strategien zur Verlängerung des Kredits, um die monatlichen Raten zu senken. Die Banken haben einen Spielraum für Ausnahmen, dieser bleibt jedoch einer Minderheit ihrer Kreditvergabe vorbehalten.
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Energieausweis des Wohnraums: ein Budgetposten, den der Kaufpreis nicht widerspiegelt
Der Energieausweis (DPE) ist nicht mehr nur ein einfaches Dokument, das dem Kaufvertrag beigefügt wird. Für Häuser mit der Einstufung F oder G werden energetische Renovierungsarbeiten zur gesetzlichen Pflicht, die direkt das Gesamtbudget des Kaufs belastet.
Das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen zwingt einige Verkäufer, ihre Preise zu senken. Ein Käufer kann dies als Gelegenheit sehen, vorausgesetzt, er berücksichtigt die tatsächlichen Kosten der Renovierungsarbeiten in seinem Finanzierungsplan. Die Differenz zwischen dem angegebenen Preis und dem Gesamtbudget (Erwerb plus Renovierung) kann für ein schlecht isoliertes Altbauhaus mehrere Zehntausend Euro betragen.
Was der DPE für die Preisverhandlung ändert
Eine Einstufung F oder G stellt ein konkretes Verhandlungsinstrument dar. Der Käufer kann sich auf die Kostenvoranschläge für Renovierungsarbeiten stützen, um ein Angebot unter dem geforderten Preis zu rechtfertigen. Im Gegensatz dazu lässt sich ein Haus mit der Einstufung A oder B auf diesem Terrain kaum verhandeln, da es kurzfristig keine zusätzlichen Energiekosten verursacht.
Den DPE vor jedem Kaufangebot zu überprüfen, ermöglicht es auch, den Zugang zu bestimmten Finanzierungen vorherzusehen. Es gibt mehrere Förderprogramme für energetische Renovierungen, aber die Bedingungen für die Förderfähigkeit variieren je nach Einstufung des Wohnraums und der Art der geplanten Arbeiten.
Tatsächliche Kosten über den Verkaufspreis hinaus: die Posten, die in Simulationen weggelassen werden
Der Kaufpreis eines Hauses stellt nur einen Teil des zu mobilisierenden Budgets dar. Mehrere Posten kommen hinzu, und deren Summe kann einen signifikanten Teil des Gesamtbetrags ausmachen.
- Notarkosten: Beim Kauf eines Bestandsobjekts sind sie erheblich höher als beim Neubau und decken die Grunderwerbssteuer, die Notargebühren und die Kosten für die Formalitäten ab.
- Kreditgarantie: Bankbürgschaft, Hypothek oder Vorrecht des Geldgebers, jede Variante hat unterschiedliche Kosten, die zur Finanzierung hinzukommen.
- Bankbearbeitungsgebühren und eventuelle Vermittlungsgebühren, falls ein Vermittler in die Kreditvergabe involviert ist.
- Unmittelbare Arbeiten, die nicht mit der Energieeffizienz zusammenhängen: elektrische Normen, Austausch von Fenstern, Anschlüsse.
Das Weglassen eines einzigen dieser Posten verfälscht die Simulation und kann den Käufer zwingen, einen zusätzlichen Kredit zu beantragen, unter weniger günstigen Bedingungen.
Eigenkapital und verfügbares Einkommen
Die Banken betrachten das Eigenkapital als einen Indikator für die Seriosität des Antrags. Ein Eigenkapital, das mindestens die Nebenkosten (Notar, Garantie) abdeckt, erleichtert die Kreditvergabe. Ein Antrag ohne Eigenkapital ist möglich, reduziert jedoch den Verhandlungsspielraum beim Zinssatz.
Das verfügbare Einkommen, also der Betrag, der nach Zahlung der monatlichen Raten und festen Kosten übrig bleibt, ist Teil der Bankanalyse. Ein Verschuldungsgrad von 35 % kann akzeptiert werden, wenn das verbleibende Einkommen als ausreichend angesehen wird, aber die verfügbaren Daten erlauben es nicht, eine universelle Schwelle festzulegen, da sie von der Zusammensetzung des Haushalts und dem Wohnort abhängt.
Kaufvertrag und aufschiebende Bedingungen: das Budget vor der Unterschrift schützen
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags verpflichtet den Käufer zu einer Anzahlung, die in der Regel beim Notar hinterlegt wird. Dieser Betrag ist bis zur Durchführung des Verkaufs oder der Aktivierung einer aufschiebenden Bedingung gesperrt.
Die aufschiebende Bedingung der Kreditgenehmigung schützt den Käufer im Falle einer Ablehnung durch die Bank. Ohne diese Klausel kann die Anzahlung verloren gehen, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt. Diese Bedingung mit einem Kreditbetrag, einem maximalen Zinssatz und einer genauen Laufzeit zu formulieren, verhindert Streitigkeiten.
Weitere aufschiebende Bedingungen sollten je nach Immobilie in Betracht gezogen werden: Erhalt einer Baugenehmigung für eine Erweiterung, Ergebnis eines Asbest- oder Bleidiagnosetests, Fehlen nicht deklarierter Dienstbarkeiten. Jede hinzugefügte Bedingung bietet einen Ausstieg ohne finanzielle Strafe.
Die zehn Tage Rücktrittsfrist nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags bleibt ein rechtliches Sicherheitsnetz. Während dieses Zeitraums kann der Käufer ohne Angabe von Gründen zurücktreten und die gesamte Anzahlung zurückerhalten.
Die Vorbereitung eines Immobilienkaufbudgets beschränkt sich nicht auf die Addition von Einkommen und Raten. Die regulatorischen Anforderungen des HCSF, die energetische Einstufung der anvisierten Immobilie und die tatsächlichen Nebenkosten bilden ein Gesamtbild, das jede Simulation von Anfang an integrieren sollte. Ein solides Dossier basiert auf diesen gegenseitigen Überprüfungen, lange bevor das erste Kaufangebot abgegeben wird.